부동산 깨기 같은 아파트를 같은 가격에 팔았는데 수익이 다름 다름다름...

같은 아파트를 같은 가격에 팔았는데 수익이 다르다니..

 

2012년 강남구 대치동 은마 아파트 34평형의 시세는 89.6억원 이었고 이때 매수 하면 5년보유 후 양도 한다고 가정할때,

그 당시에는 양도소득세 비과세를 위한 거주 요건이 없었지만 앞으로 거주 요건이 다시 적용되기  때문에 1세대 1주택도 거주 요건을 충족하는 경우와 못 채운 경우로 나누어 보고, 2주택자, 3주택자가 파는경우로 다시 나누어서 비교해 보겠다.

 

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2018/08/18 - [분류 전체보기] - 부동산 세금 팔 때 생각하면 이미 늦다.

 

 

 

 

 

분명히 같은 시기에 사서 같은 가격에 팔았지만 세후에 남는 금액 차이는 매우 크다.

 

똑같이 은마 아파트를 팔아 7.4억원을 벌어서, 누군가는 세금을 5,900만원 내고 누군가는 세금은 4억 4 6,400만원을 낸다.

모두가 열심히 부동산 투자 공부를 해서 같은 단지를 골라 같은 가격에 구입했고 매도 시점도 잘 선택하여 같은 양도 차익을 만들었지만 세금을 내고 나니 수익이 4억원 이상 차이가 나게된 것이다.

이처럼 앞으로는 투자 가치가 높은 주택을 사는 것만큼 세금 공부가 중요하다. 세금을 절감해야만 투자 수익을 높일 수 있기 때문이다.

 

1. 세금을 내지 않을수 있을까?

 

세법상 인정되는 방법으로 세금을 적게 내는 것을 절세라고 하고 세법상 인정되지 않는 방법으로 세금 부담을 줄이는 것을 탈세라고 한다.

 

예를 들어 1층은 상가고 2층은 주태긴 겸용주택을 보유한 1세대 1주책인 납세자가 있다고 하자. 겸용 주택의 경우, 상가보다 주택 면적이 조금이라도 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 본다는 규정이 있다. 이를 이용하여 건물에 대한 주택 비과세를 받는 경우는 절세이지만, 세금을 적게 내기 위해 다운계약서를 작성한다면 탈세가 된다.

 

2. 다운 계약서를 작성해도 괜찮을까?

 

가장 흔한 탈세방법이 바로 다운계약서 작성이다.

다운 계략서란 원래 거래 가격보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하는 이중 계약서의 형태를 말한다. 매수자가 주택을 살때 약간의 할인을 받는 조건으로 다운계약서를 작성에 협조할 수 있지만, 매수자가 나중에 양도할 때는 다운계약서를 작성했기 때문에 양도 차익이 더 커져 세금이 늘게 되는 피할수 없는 현실에 직면하게 된다.

 

이럴 때 매수자는 세무서에 양도소득세를 신고할 때, 실은 작성했던 계약서가 다운계약셔였고 실제로는 더 비싼 가격에 샀다고 자진 신고할 수 있다. 다운계약서를 작성할 때 보동은 실제 계약서 하나, 세무서 신고용 다운계약서 하나 이렇게 2개의 계약서를 작성하지만, 하나의 계약서만 작성했어도 실제 차액에 대해서는 영수증을 작성하기 때문에 그것을 금융 증빙등과 함께 제출한다면 실거래가액을인정 받을 수 있다.

 

이럴 경우 국세부과의 제척기간이 지나기 전이라면 다운계약서상의 가격으로 신고했던 전 매조다는 신고불성실가산세 40%에 10.95%씩 붙는 납부 불성실가산세를 부담한다. 또 지방자치단체에서도 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료를 부과하게 된다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따름)

 

물론 매수자가 팔 때 1세대 1주택 비과세에 해당하면 무사히 지나갈 수도 있다. 그런데 현재는 다운계약서 작성에 협조한 매주사가 1세대 1주택에 해당하더라도 다운 계약서를쓴 사실이 드러나면 비과세 혜택을 받지 못하기 때문에 비과세에 해당하는 매수자라도 다운 계약서 작성에 협조할 가능성이 예전보다 낮아졌다.

 

다운계약서 작성은 사기나 기타 부정한 행위에 해당하여 국세부과의 제척기간이 10년에 해당한다.

 

Tip) 국세부과의 제척기간과 소멸시효

 

세법에서는 일정한 기간 안에만 세금을 부과할 수 있도록 하고 그 기간이 지나면 세금을 부과할 수 없도록 하는데, 이를 국세부과의 제적기간이라고 한다.

제척기간은 일반적으로 5년이지만 최장 15년까지늘어날 수도 있다. 제척기간은 소멸시효와 달리 리셋되는 일이 없다.

 

일반적으로 상속세와 증여세의 제척기간은 10년이고, 무신고하거나 사기나 기타 부정행위로 세금을 내지 않는 경우에는 15년이 적용된다. 상속세와 증여세 외의 세금은 신고한 경우에는 5년 무신고한 경우는 7년 사기나기타 부정한 행위로 세금을 내지 않는 경우에는 10년이 적용된다.

그런데, 양도소득세의 경우, 확정신고 기한의 다음날부터 기간을 계산한다. (확정신고 기한이 양도한 해의 다음 해 5월 31일까지이므로다음해 6월 1일부터 기간을 따진다.)

 

국세청에서 제척기간 내에 세금 고지서를 보내고, 납세자에게 재산이 없는 등의 이유로 세금을 받을 수 없이 체납세금이 되면 5년 (5억원 이상 10년)이 지나면 소멸 시효가 완성되어 세금을 더 이상 징수 할 수 없다.

 

하지만 5년이 지나기 전에 재산등이 발견되어 압류 등의 조치를 취하면 다시 소멸시효는 경과한 기간이 리셋되며 압류등이 해제된 날로부터 5년이 다시 경과해야 소멸 시효가 완성된다.

 

오피스텔 전입 신고를 하지 않아도 괜찮을까?

 

오피스텔은 다른 부동산 투자와 달리 가격 상승이 제한적인 경우가 많아서 매매 차익보다는 월세 수입을 목적으로 분양받는 경우가 많다.

그런데, 오피스텔도 거주 목적으로 사용하면 주택 수에 포함되기 때문에 세입자와 계약할 떄 임대인이 임차인의 전입신고를 금지하는 조건으로 계약하는  경우가 있다. 월세 수입을 얻고 싶지만 임차인이 주거용으로 사용하여 임대인의 주택 수가 늘면 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못할 수 있기 때문이다.

 

그런데 임차인이 전입신고를 하지 않으면 오피스텔이 주택 수에서 제외될 수 있을까? 이것도 결론부터 말하면, 가능성이 낮다. 그 이유는 다음과 같다.

 

오피스텔은 사무실로 사용될 때만 주택 수에서 제외된다. 그런데 사무실을 운영하는 사람들 대부분은 사업자 등록증을 가지고 있다. 사무실로 쓰이는 오피스텔에는 사업자 번호가 2개이상으로 1개는 임대인의 사업자등록증 또 하나는 임차인의 사업자번호다. 국세청에서는 이 사업자번호를 통해오피스텔의 용도를 금방 가려낼 수 있다.

그리고 연간 급여 7,000만원이하의 직장인이 월세를 내는 경우 월세액의 10%를 세액공제 받을 수 있기때문에 전입신고 금지를 조거으로 계약해도 집주인 몰래 전입신고를 하는 경우도 늘고 있다. 또 2016년 성남시에서 관래 오피스텔에 대해 거주 여부를 전수조사 한적이 있음을 참고해야한다.

 

 

갈수록 탈세가 어려워지는 이유

 

여기까지 읽고서도 탈세할 방법이 있을 것이라고 생각한다면 빨리 포기하고라 권하고 싶다. 우리나라에서 가장 많은 개인정보를 가진고 있는 정부기관이 바로 국세청이다. 소득이 있는 사람에 대한 수많은 자체 정보를 가지고 있다. 거기에 다른 행정기관이 가지고 있는 세금을 걷는데 도움이 되는 정보도 과세자료의 제출 및 관리에 관한 법률애 따라 재공받고 있다. 주요 자료로는 국방부의 병역 자료, 행정안전부의 확정일자 자료등이다.

 

이것만으로도 충분할 텐더 여기에 금융정보분석원의 자료까지 활용한다. 2,000만원 이상 현금을 은행등에서 인출하면 그 내용에 대해 보고받는 기관이 금융정보 분석원이다. 원래 많은 자체 자료를 가지고 있고 외부 정보까지 더해지니 국세청의 능력이 점점 커질 수 밖에 없다.

 

예전에는 편의점 아르바이트를 하던 학생이 군대에 입대한 후에 실수나 고의로 바르바이트생의 주민등록 번호를 일용근로소득을 지금한 대장에 올려도 사실 여부를 알수 없었다. 하지만 이제는 바롤 세무서로부터 입대한 아르바이트생의 일용근로소득신고를 다시 하라는 전화를 받게 된다.

 

전월세 소득에 대한 국세청에 자진 신고를 하지 않아도 국세청은 행정안저부에서 받은 확정일자 자료를 통해 주택임대소득을 이미 파악하고 있다. 아짂까지 한번도 전월세 소득신고를 한 적도 세금조지서를 받은 적도 없다고 기뻐할 것 없다. 왜냐하면 국세청엣매번 고지서를 보내지는 않기 때문이다. 제척기간이 남아 있다면 한번에 모아서 보내야 국세청 입장에서는 품도 덜들고 가산세도 더 맣이 걷을 수 있다.

 

최근 발표한 국세청보도자료에 따르면 국세청이 가지고 있는 과세 자료의 수가 6천억건에 이른다고 한다. 거기에다 2019년에는 이러한 과세 자료를활용하기 위한 빅데이터센터를 건립하겠다고 발표했다.

 

이렇게 점점 커지는 국세청 빅브라더의 손길에서 벗어나기가 쉬울까. 당연히 어렵다. 그러니 탈세는 꿈도 꾸지 말고 최대한 절세하는 것을 목표로 공부 열심히 합시다!