부동산 세금 팔 때 생각하면 이미 늦다.

부동산 세금, 팔 때 생각하면 이미 늦다.

 

건설임대주택이라는 것이 있는데, 일반적으로보유 기간이나 거주 기간의 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있다고 알려진 주택이다. 이 납세자는 자신의 집인 건설임대주택을 팔았는데, 이 주택이 비과서세 혜택을 받을 수 있다는 것을 알았기 때문에 따로 양도소득세 신고를 하지 않았다.

 

그런데 납세자가 하나 놓친 사실이 있었다. 건설임대주택의 비과세 조건이 있었는데 바로 거주 기간 5년이라는 조건이었다. 이는 세대주뿐아니라주민등록표상의 전 세대원이 5년을 거주해야 한다는 의미다. 그런데 납세자의 남편은 중국 회사에 취업하여 해외에 2년 이상 거주하던 중이었다.

남편을 제외한 가족들은 5년 이상 거주했지만남편이 해외에 있었기 때문에 결국 전 세대 거주 5년이라는 조건을 채우지 못한 채 3억원에 집을 팔고 다른 집에 거주하고 있던 상황이었다.

 

 

 

2018/08/10 - 세금 이야기 - 개인예금 대출정보

 

 

사실 이 경우는 비과세 조건을 충족하지 못했으므로, 양도소득세를 신고해야했지만 낪자는 이 내용을 정확히 알지 못했기 때문에 양도소득세를 신고납부 하지 않았고 결국 세무서로부터 고지서를 받게 됐다.

 

이 건설임대주택은 분양 받은 후 바로 양도하였기 때문에 보유 기간이 1년 미만이었다. 그래서 주민세를 포함한 양도소득세율은 55%였고 무신고가센세 20% 납부불성실가산세 10.95%가 더 붙었다.

매매 차익으로 1억원을 벌었는데 세금을 무려 7,200만원 이상 내야 했던 것이다.

 

압류할재산이 없을 때는 세금 고지 후 5년이 지나면 세금 소멸시효 완성으로 없어지지만 , 이 납세자는 새로 구입한 아파트가 있었기 때문에 그 아파트가 압류되면서 세금을 안내고 버틸 수도 없었다.

납세자는 이 내용을 몰랐기에 세무서를 몇번이고 찾아와 울면서 호소하고 조세 불복 절차도 거쳤지만 결국 세금을 피할 수는 없었다. 몰랐다고 해서 세금은 안낼수는 없는 일.

 

이 납세자가 비과세 조건을 정확히 알았다면 1억원의 수이글 남 길수 있었겠지만 세금에 대해 제대로 알지 못했기 때문에 결국 2,800만원의 수익밖에 남기지 못했다.

 

일반적으로 자신이 많은 부자들은 부동산 매각과 같은 의사 결정을 할때 은행의 세무 전문가나 자신이 거래하는 세무사 등에게 복수로 확인 받은 후 의사결정을 하기 때문에 이런 실수를 하는 경우는 극히 드물다. 오히려집 한채가 재산의 전부이거나 평생 모은 돈으로 이제 막 자산을 늘리기 위해 첫 투자를 하는 분들이 이런 생각지도 못한 일을 겪고는 한다.

 

부동산 투자에 있어 세금은 정말 중요하다. 특히 평범한 급여생활자들에게 집은 가장 큰 재산이기에 그렇다. 세금을 정확히 예측하지 못해 예상보다 많은 금액을 내고 세금을 제외하고 남은 돈으로 매각한 가격대의 집을 사지 못하면 재신이 계속 줄어드는것과 마찬가지다.

또 전문가의 도움을받더라도 자신이 기본적인 내용을 알지 못하면 의사 결정을 내리기가 쉽지 않다. 그러므로 집을 소유하고 있거나 소유할 예정이라면, 세금에 대한 기본적인 내용은 알고 있어야 한다. 결국 내 자산에 대한 의사 결정을 하는 것은 자기 자신이기 때문이다.

 

 

 

 

앞으로 완전히 달라지는 부동산 세금 정책

 

2017년 8월 2일 부동산 대책이 발표되기 전에는 주택을 팔때 1) 비과세가 적용되거나 2) 일반세율로 세금을 내는 경우만 있었다.

그러나, 발표 이후 같은 주택을 팔더라도 1) 비과세가 적용되는 경우 2) 1주택자이자만 비과세가 적용되지 않는 경우 3) 2주택자가 파는 경우 4)  3주택 이상 보유자가 파는 경우 등 4가지 상황에 따라 세금이 모두 달라지게 됐다.

 

즉, 같은 집을 팔아도 누군가는 세금을 전혀 내지 않고, 또누군가는 수익의 70%를 세금으로 낼 수 있다는 말이다. 왜 같은 상황인데 내야하는 세금이 이렇게 다른걸까?

8.2 부동산 대책 이후 달라진 부동산 세금의 내용과 2018년 4월 1일부터 달라진 부동산 세금에 대해 알아보겠다.

 

1세대 1주택 비과세에 거주 요건 2년이 추가됐다.

 

무주택자나 1주택자라도 2년을 거주할 수 있는 주택을 구입해야만 비과세를 적용 받을 수 있기 때문에 주택을 구입할 때 지역 선정에 주의해야 한다.

 

자금조달 계획을 세워야한다.

 

8.2 부동산 대책 이전에는 부동산 ㄱ래를 할 때 계약당사자,계약일 , 거래가액 등만 신고하면 됐다. 그러나 8.2 부동산 대책 이후부터는 투기 과열 지구 내에서 3억원 이상의 주택을 거래할 때 자금 조달 계획 및 입주 계획 등의 신고를 의무화했다.

 

국세청에서는 본인이신고한 소득과 증여세 신고가 된 재상, 상속세 신고가 된 재산, 대출금 등을 자금 출처로 인정한다. 자금 출처가 부족한 사람이 본인의 자금 붗러 범위 이상의 재산 취득과 소비 활동을 하는 경우에 초과하는 부분은 누군가로부터 증여받았거나 보인의 소득을 줄여서 신고한 것으로 추정한다. 자금 출처가 부족한 상황에서 주택을 구입했다면, 주택을 팔아서 양도 소득세를 내기도 전에 증여세부터 걱정해야 하는 상황이 올수도 있다.

 

실제로 8.2 부동산 대책이 나온 이후 국세청에는 다섯 차례에 걸쳐 강남 재건축 단지를 중심으로 자금 출처 조사를 실시했다.

 

다주택자의 장기 보유에 따른 세금 절감 효과가 사라진다.

 

모든 부동산은 물가 상승에 따라서 자연스럽게 일정 부분 가격이 상승하는 효과가 있다. 양도소득세를 계산할 때 이러한 자연 상승분을 제외시켜주는 것이 장기보유특별공제의 역할이다.

 

8.2 부동산 대책으로 2018년 4월 1일 이후 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 매각하면 장기 보유 특별 공제가 적용 되지 않는다.

장기보유특별공제는 1세대 1주택자의 경우 최대 80% 그외의 경우 최대 30%까지 적용받는다.앞으로 다주택자는 보유 기간에 따른 물가 상승분에 대해서도 양도 소득세 부담을 해야한다는 의미다.

 

주택수에 따라 적용되는 세율이 다르다.

 

다주택자가조 정대상 지역내의  주택을 매도할때는 장기보유 특별공제 적용 배제와 함께 세율도 양도 차익에 따른 기본 세율이 아닌 중과세율이 적용된다.

2주택자의 경우 기본세율+10%, 3주택자의 경우 기본세율 +20%세율이 적용된다.

 

장기보유특별공제도 적용되지 않는 상태에서 중과세율까지 적용되면 2주택자에게는최고 57.2%, 3주택자에게는 최고 68.2%의 세율이 적용된다. 즉,양도 차익의 대부분을 세금으로 납부해야 한다는 의미다.

참고로 과세표준이ㄹ나 세금을 부과하는 기준이 되는 금액이고, 양도소득세에서는 양도가액과 취득가액의 차액인 양도 차익에서 장기보유특별공제를 적용한 금액이라고 이해하면 된다.

 

세금 공부가 투자 공부만큼 중요하다.

 

상식적으로 생각하면 같은 돈을 벌때 같은 세금을 내는 것이 맞는 것 같다. 아니면 적어도 비슷하게 네야 할 것이다.근로소득이나 사업소득은 비슷하게 벌면 비슷한 세금을 낸다. 부양가족의 수나 각종 공제 항목에 따라서 조금씩 차이는 있지만 큰 차이는 없다.

그런데, 같은 아파트를 같은 해에 비슷한 가격으로 구입해서 같은 해에 비슷한 가격으로 팔아도, 세금은 같지 않다.

같지 않는 정도가 아니라 주택 수에 따라 세금이 없을 수도 있고 양도 차익의 2/3이상을 세금으로 낼 수도 있다.

 

투기지역으로 지정된 강남구, 서촉, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구,노원구,마포구,양천구,영등포구,강서구, 세종시의 대표 아파트들을 예로 들어, 세대별 주택 수에 따른 양도소득세 차이는 실로 어마어마 하다.

 

 

다음 시간에는..

같은 아마파트를 같은 가격에 팔았는데 수익이 다르다면?? 편~!!