부동산 매매시 자금조달 계획은 필수

부동산 매매시 자금조달 계획은 필수

8.2 부동산 대책 이전에는 부동산 거래를 할 떄 꼐약 당사자, 계약일, 거래가액 등만 신고하면 됐다. (부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따름)

그러나, 8.2 부동산 대책 이후부터는 투기과열지구 내에서 3억원 이상의 주택 (분양권,입주권 포함)을 거래할시 자금 조달 계획 및 입주 계획 등의 신고를 의무화했다.

국세청에서는 본인이 신고한 소득과 증여세 신고가 된 재산, 상속세 신고가 된 재산, 대출금 등을 자금 출처로 인정한다. 자금 출처가 부족한 사람이 본인의 자금 출처 범위 이상의 재산 취득과 소비 활동을 하는 경우에 초과하는 부분은 누군가로부터 증여받거나 본인의 소득을 줄여서 신고한 것으로 추정한다. 자금 출처가 부족한 상황에서 주택을 구입했다면, 주택을 팔아서 양도소득세를 내기도 전에 증여세부터 걱정해야 하는 상황이 올수 있다.

>> 실제 8.2 부동산 대책이 나온 이후, 국세청에서는 5 차례에 걸쳐 강남 재건축 단지 중심의 자금 출처 조사를 실시함

다주택자의 장기 보유에 따른 세금 절감 효과가 사라진다.

모든 부동산은 물가 상승에 따라서 자연스럽게 일정부분 가격이 상승하는 효과가 있다. 양도소득세를 계산할 때 이런 자연 상승분을 제외시켜주는것이 '장기보유특별공제'의 역할이다.

8.2 부동산 대책으로 2018년 4월 1일 이후

다주택자 (조합원입주권 포함)가 조정대상지역 내의 주택을 매각하면 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

장기보유특별공제는 1세대 1주택자의 경우 최대 80%, 그 외의 경우 최대 30%까지 적용받는다.

앞으로 다주택자는 보유 기간에 따른 물가 상승분에 대해서도 양도소득세 부담을 해야한다.

주택 수에 따라 적용되는 세율이 다르다.

다주택자 (조합원입구권 포함)가 조정대상지역 내의 주택을 매도할 때는 장기보유특별공제 적용 배제와 함께 세율도 양도 차익에 따른 기본세율(6-42%)이 아닌 중과세율이 적용된다.

2주택자의 경우 '기본세율+10%'

3주택자의 경우 '기본세율+20%' 적용

장기보유 특별 공제도 적용되지 않는 상태에서 중과세율까지 적용되면 

2주택자에게는 (지방소득세까지 포함하여) 최고 57.2%

3주택자에게는 최고 68.2%의 세율이 적용된다.

즉, 양도 차익의 대부분을 세금으로 납부해야한다.

세금은 투자만큼이나 공부가 필요하다..