세금 공부 투자만큼 중요하다

부동산에서 세금은 내 이익분에서 높은 중요도를 가진다.

세테크란 말이 있을 정도로 부를 많이 가진 사람들은 절세에 대한 컨설팅을 필수로 받고 있을 정도.

하지만, 서민이라도 절세를 할수 없는건 아니다.

공부하고 다양한 자료를 보는 눈을 길으면 또하나의 절세를 실현할 수 있다.

상식적으로 생각하면 같은 돈을 벌 때 같은 세금을 내는 것이 맞는 것 같다.

아니면 적어도 비슷하게는 내야한다. 근로 소득이나 사업소득은 비슷하게 벌면 비슷하게 세금을 낸다.

부양가족수나 각종 공제 항목에 따라 조금씩 차이는 있지만 큰 차이는 없다.

그런데 같은 아파트를 같은 해에 비슷한 가격으로 구입해서 같은 해에 비슷한 가격에 팔아도, 세금은 다르다.

주택 수, 양도차익에 따라 절반 이상을 세금으로 내는 경우도 있게된다.

투기지역 지정된 서울 지역은 11월 기준 총 15개구이다.

1강남구

2서초구

3송파구

4강동구

5용산구

6성동구

7노원구

8마포구

9양천구

10영등포구

11강서구

12동대문구

13중구

14동작구

15종로구

 

투기과열지구는 서울은 10개 지역 

1구로구

2금천구

3관악구

4은평구

5서대문구

6성북구

7강북구

8도봉구

9중랑구

10광진구

기타 지방은

1.세종시 - 투기지역

2. 경기도 (과천, 성남 분당, 대구 수성, 광명, 하남)

청약조정대상지역구 (14구)

1.경기 성남

2. 구리시

3. 광교 

4. 안양 동안구

5. 고양시

6. 남양주시

7. 동탄 2신도시

8. 부산 연제구

9 부산 동래구

10 부산 수영구

11 부산 남구

12 부산 해운대구

13 부산 기장군 일광면

14 부산 부산진구

관련기사 : http://www.popsci.co.kr/news/articleView.html?idxno=8235

이런 연고로 서울은 25개구 전지역이 투기지구, 투기과열지구로 지정되어 사실상 실수요자들에게 니집은 서울은 안되..하는 분위기를 자아내고 있는 것처럼 보인다. - 내 생각 -

무튼 다시 돌아와서,

같은 아파트를 같은 가격에 팔았는데 수익이 다를 수 있다는 것은 무엇인가?

2012년 강남 대치동 은마아파트 34평형 시세는 8.6억원이었고 이때 매수하여 5년 보유후 양도한다고 가정해보자.

그 당시에는 양도소득세 비과세를 위한 거주 요건은 없었다고 한다. 

그러나 분명 같은 시기에 사서 같은 가격에 팔았지만 세후에 남는 금액 차이는 크다.

구분	1세대 1주택	1세대 1주택(과세)	2주택	3주택
양도실거래가	1,600,000,000	1,600,000,000	1,600,000,000	1,600,000,000
취득실거래가	860,000,000	860,000,000	860,000,000	860,000,000
기타 필요 경비
양도 차익	740,000,000	740,000,000	740,000,000	740,000,000
장기보유특별공제	296,000,000	296,000,000	적용배제	적용배제
양도소득금액	194,250,000	444,000,000	740,000,000	740,000,000
양도소득기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000
과세표준	191,750,000	441,500,000	737,500,000	737,500,000
양도소득세	53,465,000	151,200,000	348,100,000	421,850,000
지방소득세	5,346,500	15,120,000	34,810,000	42,185,000
전체 세부담액	58,811,500	166,320,000	382,910,000	464,035,000
세후 현금	1,541,186,500	1,433,680,000	1,217,090,000	1,135,965,000

분명 같은 시기에 사서 같은 가격에 팔았는데, 세후 남은 금액은 다르다.

똑같이 아파트를 팔아 누군가는 세금을 더내고, 누구는 덜낸다.

모두가 열심히 부동산투자 공부를 해서 같은 단지를 골라, 같은 가격에 구입했고, 매도 시점도 잘 선택하여 같은 양도 차익을 만들었지만 세금을 내고 나니 수익이 4억원 이상 차이가 난다.

2018년 붇옹산 시장이 어떻게 될지 알수는 없다.

10년에 한번 오는 부동산 대란이 2018년 이었으니 앞으로 10년간은 대한민국 부동산 시장이 조정국면에 접어든다는 다양한 언론 보도들도 있다.

세금관련 사항과 1주택자, 2주택, 3주택 이상 다주택자들은 해당 내용에 대한 공부를 잘 해야할 것으로 보인다.

2018년 분양권 전매도 금지되고, 9억원 이상 분양권을 받은 사람들은 중도금 대출도 불가하다.

현명한 선택이 필요한 시점이다.