부동산 살아서 내 손을 떠날 때 까지 (증여 상속 세금)

부동산의 생과 사와 같이하는 세금

부동산은 다른 재화와 달리 공급량을 조절하는데 많은 시간이 소요된다. 아파트 공급량을 늘리려면 최소한 3년 이상 걸린다. 경기에 미치는 영향이 큰 만큼 정부 에서는 부동산 경기 과열되는 것도 냉각되는 것도 꺼린다. 그래서 여러가지 방법으로 부동산이 경기에 미치는 영향을 최소화하려고 노력하는데, 가장 자주 쓰이는 방법이 세금이다.

다른 사유재산과 달리 부동산은 세금이 유달리 많다. 

1) 부동산 취득세

부동산을 새로 취득하여 등기부등본상에 소유자의 이름을 기재할 때 내는 세금이다.

일반적인 물건과 달리 부동산은 보유처음부터 등록이후 세금을 반드시 내야 한다.

예전에는 등록세 + 취득세였으나 지금은 취득세로 일원화 하였다.

부동산은 아파트, 건물 뿐만 아니라 자동차, 선박, 골프회원권 등도 포함하기 때문에 이들을 구매할 경우에도 세금을 내야한다.

취득세 중 가장 많이 접하게 되는 주택에 대한 취득세는 매매가 6억원 이하일때 취득가액의 1%를 부과한다.

(요새는 6억원 이하 주택을 찾기가 어려운 서울이지만..)

여기에 주택 전용 면적 85m2라면 지방 교육세 0.1%가 추가로 붙고, 85m2 초과라면 지방교육세 0.1%와 농어촌 특별세 0.2%가 추가로 붙는다.

주택의 취득세율은 주거 안정이라는 정책의 목표가 있기 때문에 상가 등의 취득세율 보다는 낮다. 주택의 취득세율은 면적과 가겍에 따라 다르다.

주택 신고가	85m2이하 (지방교육세 및 농어촌특별세 포함)	85m2초과 (지방교육세 및 농어촌특별세 포함)
6억원 이하	1.1%	1.3%
9억원 이하	2.2%	2.4%
9억원 초과	3.3%	3.5%

그런데 취득세의 경우 유상으로 매매를 하든, 증여나 상속을 하든 모두 부담하여야 한다.

취득세율은 과세표준이라는 기준에 의해 부과되는데, 그 과세표준은 실거래가와 시가표준액에 근거하여 산정된다.

유상 거래인 매매의 경우 가격을 지불하고 취득한 것이 아니므로 시가표준액을 기준으로 취득세를 계산한다.

* 시가표준액

공시지가 (토지) 공동주택공시가격 (아파트 등) 개별주택공시가격 (단독주택 등) 등을 통칭

지방 세법에서는 시간 표준액이라 부르고

다른 세법에서는 기준시가라고 한다.

시가표준액 = 기준시가

EX)

매매시

7억원 아파트 취득시

= 아파트 가격 X 취득세율

= 7억  X  2.2% 

=1,540만원

무상증여시

4억원 X 4% (증여세율)

= 1,600만원

아파트는 매달 국토교통부에서 실거래가를 발표한다.

그러나 증여나 상속같은 무상 취득 시에는 실거래가 아니므로 공시가격을 기준으로 취득세를 계산한다.

왜냐하면 지방세법 제 10조 2항 때문이다.

- 취득 당시 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하지만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제 4조에 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가 표준액으로 한다.'

매매시 증여나 상속은 눈에 띄게 낮은 금액이거나 혹은 현재 실거래가 대비 낮은 가격인 경우가 종종있다.

이 경우는 거래가격으로 할 경우 다른 사람들과 형평성에 어긋나기 때문에 공정한 평가를 위해 시가표준액을 기준으로 세금액을 책정한다.

취득세의 경우, 유상 매매를 할떄는 실거래가 기준으로 세율적용.

상속, 증여의 경우 시가표준액을 기준으로 세율 적용.